[올앳부동산] 재건축·재개발 규제 완화, 집값 띄울까 잡을까?

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작성자 행복이 작성일25-06-30 22:41 조회0회 댓글0건

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새 정부가 치솟는 서울 집값을 잡기 위한 고강도 대출 규제 정책 내놓은 가운데 그 다음 스텝인 ‘공급 확대’ 카드에 대한 관심이 뜨겁다. 도심 재건축·재개발 규제 완화가 향후 주택 공급 대책의 핵심이 될 가능성이 높지만 재건축·재개발 활성화 정책이 당장의 집값 상승의 불씨가 될 수 있다는 우려도 제기된다.
전문가들은 재개발·재건축 규제 완화를 비선호 지역부터 순차적으로 시행하고, 이주 시기도 공급계획을 뒷받침하는 등 세심하게 정책을 짜야 한다고 지적했다. 과거 문재인 정부에서 시도했던 공공 재건축·재개발, 도심복합사업 등을 복기해 실패를 반복하지 말아야 한다는 조언도 나왔다.
한국부동산원에 따르면 6월 넷째주 기준 올해 서울 아파트값의 누적 상승률은 3.1%로 나타났다. 부동산원은 매주 발표하는 주간아파트가격동향 자료를 통해 목동·여의도·반포·잠원 등 주요 재건축 추진 단지들 중심으로 서울 아파트 가격 상승과 거래량 증가가 두드러졌다고 여러 차례 분석했다. 재건축이 활발한 서초구와 양천구의 올해 누적 상승률은 각각 7.14%, 4.14%에 달했다.
재개발·재건축 활성화는 정권을 막론하고 주택 가격 안정화 대책으로 꾸준히 제시돼왔다. 이미 수요가 집중된 주요 도심 지역에 직접 공급을 촉진할 수 있다는 장점 때문이다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “지금처럼 신규 분양을 통한 주택 공급이 부족한 상황에서 재건축·재개발은 당장은 집값 상승의 재료 역할을 하며 불을 당길 수 있지만, 장기적 관점에서는 주택 수요에 맞는 공급을 촉진할 수 있는 가장 효과적인 방법 중 하나”라고 말했다.
이미 상당 부분 진행된 서울의 주택 노후화도 재건축·재개발이 활성화돼야 하는 이유로 거론된다. 부동산 R114에 따르면 서울 아파트 수는 임대 주택을 제외하고 현재 171만1444가구에 달한다. 이중 입주 30년을 초과한 노후 아파트는 28.54%에 해당하는 48만8457가구다. 특히 노원구(62.37%)와 도봉구(59.56%) 등에서는 노후 아파트 비중이 높아 주거여견 개선에 대한 필요성이 제기된다.
하지만 반론도 만만치 않다. 재건축·재개발이 특정 계층에만 이익이 돌아간다는 지적이다. 단기적으로 집값이 상승하는 충격으로 작용할 수 있다는 우려도 크다.
조정흔 경제정의실천시민연합(경실련) 토지주택위원장은 “정부가 용적률 상향 등 재건축·재개발 규제를 완화해, 조합원들에게 분담금을 적게 걷으면 결국 공사 비용 충당을 위해 분양가가 높아져 사회적 부담이 증가한다”면서 “개발사업자와 해당 주민에게만 특혜를 주는 꼴”이라고 말했다.
실제로 과거 연구들에 따르면 정비사업을 통한 주택 공급 혹은 공급 정책이 인근 아파트값을 단기적으로 상승시키고, 주택 가격의 변동률을 심화시킨 것으로 나타났다.
일례로 2023년 중앙대 도시계획부동산학과 박사수료 배영곤과 강창덕 교수는 ‘정비사업에 의한 주택공급이 인근 아파트 가격에 미치는 영향’ 논문에서 흑석3재정비촉진구역이 ‘흑석 자이’로 재개발하면서 인근 500ｍ 위치한 300세대 이상 아파트단지의 가격 동향을 추적한 결과, 정비사업이 진행될 떄마다 아파트 가격이 출렁였다.
조합설립인가 전후부터 가격 상승세가 시작됐다. 이 시기 500ｍ 인근 아파트 단지들은 1~1.5㎞ 떨어진 다른 단지와 비교할 때 1㎡당 가격이 약 53만원이 높았고, 관리처분계획인가 전후에는 46만원이 높았다. 정비구역에서 생긴 이주 수요가 주변 아파트 가격을 높인 것이다. 반면 준공단계에서는 오히려 재정비구역 인근 아파트 가격이 다른 단지보다 72만원 더 낮았던 것으로 나타났다. 정비사업 초기에는 가격이 오르다가 준공 이후에야 안정화되는 모습을 보인 셈인데, 문제는 준공까지는 통상 10~15년에 가까운 시간이 소요된다는 것이다.
이에 장기적 관점에서 공급 대책을 마련하더라도, 당장의 충격을 고려해 재건축·재개발의 단계적 규제 완화, 이주 대책 마련 등이 필요하다는 제언이 나온다.
논문 저자들은 “‘주택가격안정화’를 위한 주택공급 정책은 사업의 시기별로, 공간의 범위별로 효과가 다름을 고려하여 수립돼야 한다”면서 “이주시기를 순환적으로 유도하는 방안 등을 제시할 수 있다”고 제언했다.
변세일 국토연구원 선임연구위원도 “현재 1기 신도시 재건축 선도지구 선정 이후 이주 대책이 충분히 확보되지 않은 상태로, 지금 상태에서 사업이 추진되면 해당 지역 인근의 가격이 크게 상승할 것으로 우려된다”면서 “재건축·재개발로 인한 이주 계획에 동반되는 공급계획이 따라주지 않으면 집값 불쏘시개 역할만 할 수 있다”고 말했다.
재건축·재개발 규제 완화와 활성화로 사업성이 좋은 지역으로만 정비사업이 쏠릴 가능성이 크다는 우려도 나온다. 주택 양극화는 이미 현재 진행형이다. 서울시 정비사업 정보 안내 사이트인 정보몽땅을 보면, 현재 운영 중인 재건축 사업장 264개 중 40.16%에 해당하는 106개가 강남구, 서초구, 송파구 등 강남 3구에 위치했다. 한강 이남에 몰린 사업장은 전체의 67.05%인 177개에 달했다.
변 연구위원은 “높은 용적률, 낮은 사업성으로 재건축 과정에서 조합원이 분담금을 내더라도 강남처럼 시세차익을 크게 거둘 것으로 예상되는 지역으로만 사업이 쏠리는 구조”라면서 “이 경우 전체적인 도심 주택 공급으로 이어지지 않을 확률이 높다”고 지적했다. 그는 “문재인 정부 말기 시도했던 공공 재개발 사업, 도심 복합 개발 사업 등의 실패를 복기하며 멸실로 인한 주택 가격 상승을 방지하는 정비사업 활성화 계획이 필요하다”고 말했다.
재건축·재개발이 불러올 양극화의 함정을 벗어나기 위해 지역별로 순차적인 규제 완화가 필요하다는 주장도 제기된다.
양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “자칫 잘못하면 정비사업 규제 완화가 강남 특혜로 이어질 수 있다”면서 “서울 외곽이나 경기도 등 집값 상승세가 상대적으로 덜한 지역부터 순차적으로 규제 완화가 나와야 한다”고 말했다.
이재명 대통령은 25일 광주광역시에서 첫 타운홀미팅을 열고 주민들과 각종 갈등 이슈에 대한 의견을 나눴다. 광주 민간·군 공항 통합 이전 갈등은 대통령실에 태스크포스(TF)를 만들어 직접 다루겠다고 했다. 이해관계가 충돌하는 크고 작은 문제들을 대통령실이 직접 챙기며 민원 해결에 나서겠다는 의지를 밝힌 것으로 해석된다.
이 대통령은 이날 광주 국립아시아문화전당에서 개최한 타운홀미팅에서 광주 민간·군 공항 통합 이전과 관련한 갈등 조정을 “정부에서 주관하도록 하겠다”며 “대통령실에 TF를 만들겠다”고 말했다. 이 대통령이 지역 주민들과 현안 관련 토론을 하고 해법을 모색하는 타운홀미팅을 연 것은 처음이다.
이 대통령은 타운홀미팅 첫머리부터 광주 민·군 공항 통합 이전 문제를 중점적으로 다루겠다고 했다.
이 대통령은 강기정 광주시장, 김산 무안군수 양측과 김영록 전남지사, 지역 주민 등의 의견을 듣고 “서로의 입장을 확인했고, (지자체 사이) 불신이라는 것도 있으니 국가 단위에서 책임지는 것이 옳다고 생각한다”고 말했다.
대통령실에 꾸려질 TF에는 광주시·무안군·전남도와 함께 기획재정부, 국토교통부, 국방부 등 6자가 참여하도록 했다. 이 대통령은 “최대한 속도감 있게 실제 조사도 하고, 주민도 참여시키고 외부 전문가도 참여시켜 팀을 만들어야 할 것”이라고 말했다.
이 대통령은 “과거 대구 공항 문제도 있었는데, 도저히 해결이 안 될 것 같으면 정부가 지원해야 가능성이 열린다”며 최대한 속도를 내 이를 처리하자고 밝혔다.
이날을 시작으로 이 대통령은 전국을 돌며 현안 해법을 찾는 데 직접 나설 것으로 보인다. 이 대통령은 대선 후보 때부터 대통령실에 공공갈등조정비서관을 신설해 직접 이해관계 조정에 나서겠다는 뜻을 밝혀왔다. 지난 19일 국무회의에서도 “(민원을) ‘귀찮은 일’ ‘없으면 좋은 일’ 이렇게 생각하는 경향이 있는데, 그러지 말아야 한다”며 신속한 대응을 주문했다.
이 대통령의 지역 방문은 지난 13일 경기 연천 전방부대, 20일 인공지능(AI) 데이터센터 출범식 참석차 울산을 찾은 데 이어 세 번째다.
이 대통령은 이날 “수도권의 온갖 문제를 들여다보면, 결국 과도하게 수도권에 집중돼 미어터져 발생한 것”이라며 “지역 균형발전을 통해 국토가 효율적으로 사용되면 상당 정도 해결할 수 있는 문제”라고 말했다.
행사장에는 대통령실, 정부 부처, 국회, 지자체 인사들은 물론 광주·전남에서 찾아온 300여명이 들어찼다. 12·29 제주항공 참사 유가족 지원 문제부터 사법시험 부활, 지역주택조합 프로젝트파이낸싱 대출 규제 문제까지 여러 의견이 나왔다.
이 대통령은 ‘법학전문대학원(로스쿨) 제도를 통해야만 법조인이 될 수 있는 것은 문제가 있다’는 한 시민의 문제 제기에 “공식 의제로 논의하기가 쉽지 않지만 일정 부분 공감한다”며 김용범 정책실장에게 검토를 당부했다. 총 12명의 시민이 마이크를 잡았으며, 행사장 외부에는 발언 기회를 얻지 못한 시민들을 위한 메모지가 비치됐다.
이틀간 진행된 김민석 국무총리 후보자 인사청문회에서 차별금지법과 동성애 발언 논란에 관한 질문은 나오지 않았다. 여야는 김 후보자의 도덕성을 두고 치열한 공방을 벌였지만, 성소수자와 차별금지법에 대한 인식을 검증 대상으로 삼지 않는 모습은 같았다.
진보 진영에서는 26일 “혐오와 차별에 반대하는 정치가 실종됐다”는 비판이 나왔다.
인사청문특위 여야 위원들은 지난 24~25일 진행된 김 후보자 청문회에서 포괄적 차별금지법 제정과 동성애에 대한 입장을 묻지 않았다. 청문위는 더불어민주당 의원 7명과 국민의힘 의원 5명, 조국혁신당 의원 1명으로 구성됐다.
앞서 김 후보자가 2023년 개신교계 행사에서 “모든 인간이 동성애를 택했을 때 인류가 지속 가능하지 못하다”며 차별금지법에 반대한 것으로 확인돼 논란이 일었다. 이후 김 후보자가 개신교계 반대 논리를 “헌법적 권리”로 두둔해 논란이 커졌다.
진보 진영과 시민사회를 중심으로 이에 대한 견해와 헌법상 정교분리 원칙에 대한 인식을 청문회에서 밝히라는 요구가 잇따라 제기됐다.
여당인 민주당이 관련 검증을 피한 데는 김 후보자에게 불리한 이슈라는 판단이 작용한 것으로 보인다. 민주당이 지난해 9월 안창호 국가인권위원장 청문회에서 ‘동성애와 차별금지법은 공산주의 혁명의 수단’이라는 취지의 안 위원장 발언을 집중 지적한 모습과 다르다.
제1야당인 국민의힘은 차별금지법에 반대하는 입장을 고수해왔기 때문에 이를 검증 대상으로 삼지 않은 것으로 해석된다.
21대 국회에서 포괄적 차별금지법 입법을 추진한 장혜영 전 정의당 의원은 이날 통화에서 “(청문위원들이) 내란 청산의 광장에서 요구된 제1의제인 포괄적 차별금지법에 대해 최소한이라도 물어볼 의무를 저버렸다”며 “이재명 정부가 출범하고 한 달도 안 돼서 광장의 연대를 깨트렸다”고 밝혔다.
홍성규 진보당 수석대변인은 서면 브리핑에서 “이러고도 국회에 ‘민의의 전당’이란 수식어를 붙일 수 있겠는가”라고 밝혔다.
“중동의 총성. 방산 ‘활짝’” “중동 불안이 기회. 돌아온 개미, 3000선 방어”. 이스라엘이 이란을 폭격했다는 소식과 함께 국내 언론이 내놓은 기사 제목들이다. 당황스러웠다. 전쟁을 삶과 생명의 문제가 아니라 정치적, 경제적 기회로 보는 건 트럼프와 네타냐후 같은 파시스트들만이 아니다.
이런 시기에 두 명의 귀한 손님이 한국을 찾았다. 베트남 퐁니 마을의 응우옌티탄씨와 하미 마을의 응우옌티탄씨다. 동명이인이라 한 사람은 ‘퐁니 탄 선생님’이라 불리고, 다른 한 사람은 ‘하미 탄 선생님’이라 불린다.
이름뿐 아니라 두 사람이 공유하고 있는 게 또 있다. 베트남전 당시 한국군이 자행한 민간인 학살에 대한 기억이다.
한국은 베트남에 32만명의 병력을 파병했고, 현재까지 1만명 이상의 민간인 희생자가 있었던 것으로 집계되고 있다. 이들의 고향 마을에선 같은 날 한시에 세상을 떠난 가족들을 위한 제사를 지낸다. 이를 ‘따이한 제사’(대한 제사)라고 부른다. 한국군에 의해 희생된 이들을 기억하고 애도하기 위한 의례다.
퐁니 탄은 1968년 2월12일, 퐁니·퐁넛 마을에서 벌어진 학살에서 살아남은 세 명의 생존자 중 한 사람이다. 그때 74명이 무참히 살해당했다. 당시 나이 여덟 살, 한국군이 쏜 총알에 맞은 뒤 쏟아진 창자를 끌어안은 채 도망친 이야기는 잘 알려져 있다.
퐁니 탄은 학살 이후 50년이 지난 2020년, 대한민국 정부를 상대로 손해배상 청구소송을 제기했고, 2023년 1심과 2025년 항소심에서 모두 승소했다. 그러나 한국 국방부는 이에 불복하고 대법원에 상고한 참이다. 퐁니 탄은 이번 방문을 기회로 대법원에 상고심에 대한 생각을 정리한 의견서를 제출했다.
하미 탄의 방문 목적은 다르다. 학살 현장 사진 등 증거가 남아 있는 퐁니·퐁넛 마을과 달리 하미 마을의 경우에는 증거가 거의 남아 있지 않다. 법원으로 가기는 어렵다는 의미다. 2020년, 그가 진실·화해를위한과거사정리위원회에 진실규명을 신청한 이유다. 그러나 진화위에서는 “베트남전 시기 외국인에 대한 인권침해 사건은 조사 범위가 아니다”라는 이유로 이를 각하했다.
2023년, 하미 탄은 서울행정법원에 각하 처분을 취소해달라는 행정소송을 냈다. 진실·화해를 위한 과거사정리 기본법 어디에도 외국에서, 혹은 외국인을 대상으로 발생한 사건을 배제한다는 내용이 없기 때문이다. 행정소송은 1심에서 패소했고, 현재 2심이 진행 중이다. 그는 이 재판에 참석해 진술했다.
베트남에는 호아쓰라는 이름의 꽃이 있다. “생명의 꽃이자 죽음과 함께하는 꽃”으로 묘지와 절에 많이 심는다. 따이한 학살의 피해자와 유가족들은 호아쓰를 위령비와 집단묘지에 심고 가꾼다. 한국을 찾은 두 명의 탄의 가슴에도 호아쓰 배지가 달려 있었다. 하얀 호아쓰를 보면서 나는 제주4·3의 붉은 동백꽃을 떠올렸다. 우리가 기억해야 할 것은 동백꽃만이 아니다.
하미 탄 선생은 자신의 이야기에 귀를 기울이는 한국인들에게 고맙다고 말했다. 하지만 감사해야 할 것은 우리다. 계속되는 좌절에도 진실을 말하기를 멈추지 않는 그들의 용기 덕분에 우리는 전쟁의 효용이 아닌 전쟁의 고통을 말할 기회를 얻게 됐다. 생명은 두려워하는 마음으로부터 살릴 수 있다.
6월23일, 두 사람은 대통령실을 방문해 한국 정부가 베트남전의 진실을 규명하고 사과할 것, 퐁니 학살 사건에 대한 대법원 상고를 취하할 것, 한국 정부가 보유하고 있는 학살 자료들을 공개할 것 등을 요구했다. 대한민국 대통령실이 베트남 민간인 학살 생존자를 만난 것은 처음이라고 한다. 총의 힘에 기대어 촉발된 내란을 진압하고 열린 ‘새로운 대한민국’의 좋은 시작이다. 주가 같은 숫자의 이야기보다 꽃의 이야기가 더 중요할 때가 있다.

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