‘4월 위기설’에 10년 전 정책 다시 꺼냈다···LH가 건설사 땅, 리츠가 지방 미분양 매입

부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 위기 해소를 위해 한국토지주택공사(LH)가 건설사 보유 토지를 매입해 3조원 규모의 유동성 공급에 나선다. 미분양 주택을 매입하는 기업구조조정 리츠(CR리츠)도 10년 만에 재도입된다.
‘4월 위기설’이 끊이지 않는 PF 부실의 연착륙을 위해 IMF 외환위기와 글로벌 금융위기 때 썼던 정책들을 정부가 다시 꺼내든 것이다. 건설업계 지원을 위해 공공부문 공사비도 늘리기로 했다.
다만 매입 가격을 둘러싼 갈등이 이어질 경우 대책 실효성이 떨어질 수 있다는 지적과 함께, 공사비 현실화는 분양가 상승 요인으로 작용할 수 있다는 우려도 나온다.
국토교통부는 28일 이러한 내용을 골자로 한 ‘건설경기 회복지원 방안’을 발표했다. 정부는 최근 3년간 미분양 주택이 1만9000호에서 6만4000호로 3배 이상 증가하고, 지난해 폐업한 건설사도 사상 최고치를 기록하자 이같은 대책을 마련했다.
‘브릿지론’을 일으켜 토지를 확보했지만 다음 단계인 ‘본PF’로 전환하지 못하는 기업들에는 크게 두 가지 선택지가 주어진다.
우선 LH에 토지를 매각하는 방안이 있다. 이는 공시가격의 90%를 상한으로 두고, 가장 낮은 비율을 적어낸 기업의 토지부터 LH가 매입하는 ‘역경매’ 방식으로 진행된다. 기업들 입장에선 땅이 경매로 넘어갔을 때보다 신속하게 부채 상환 대금을 확보할 수 있다는 장점이 있다. 공급 과잉 우려가 큰 물류센터·지식산업센터 부지를 가진 건설사들이 먼저 움직일 가능성이 있다.
이보다 사정이 나은 사업장은 LH에 당장 토지를 매각하는 대신 ‘매입확약’을 받을 수도 있다. 확약일로부터 1년이 지난 시점부터 2년간, LH로부터 매도청구권(풋옵션)을 부여받는 것이다. LH가 토지를 매입하겠다는 일종의 ‘담보’가 설정되는 셈이라, 건설사 입장에서는 토지를 매도하지 않고도 훨씬 더 좋은 조건으로 PF 대출을 연장할 수 있다. 매입한도는 토지매입 2조원, 매입 확약 1조원이다.
LH의 PF 부실 우려 사업장 매입은 IMF 외환위기 때인 1998년(2조6000억원 규모)과 글로벌 금융위기 때인 2008년(7200억원 규모) 두 차례 이뤄진 바 있다.
두 번째 방법은 주택도시기금이 출자하는 공공지원 민간임대리츠가 사업장을 매입하는 것이다. 이 경우 기존 PF 투자자는 리츠 주주로 전환되고, 자금을 보탠 주택도시기금은 공공지원 민간임대주택을 건설·운영하는 방식으로 인스타 팔로워 사업이 재구조화된다. 국토부 관계자는 임대로 전환될 경우 미분양 리스크가 사라지고, 공공이 자금 출자에 참여하기 때문에 건설사의 신용보강이 가능할 것이라고 설명했다.
정부는 지방에 집중된 미분양 해소를 위해 CR리츠 제도도 10년만에 부활시켰다. CR리츠는 여러 투자자로부터 자금을 모아 미분양 주택을 사들인 뒤 임대주택 등으로 활용했다가, 향후 건설경기가 좋아지면 분양으로 전환해 투자금을 회수하는 구조다. 글로벌 금융위기 직후 처음 도입된 CR리츠는 2009년 2200가구, 2014년 500가구 규모의 미분양 주택을 사들인 전례가 있다.
‘준공 후 미분양’ 주택을 매입하는 CR리츠에는 세제 혜택도 부여된다. 취득세 중과가 배제될 경우 현행 12%인 세율이 최대 1%까지 인하된다. 취득 후 5년간은 종합부동산세 합산에서도 제외된다. 양도세 중과 면제는 미분양 상황을 봐가며 추후 검토하기로 했다. 국토부 관계자는 과거 CR리츠 사례를 보면 분양가의 55~85%에 매입해 2~4년 이내 투자금을 모두 회수한 것으로 조사됐다고 했다.
전문가들은 이번 대책의 방향 자체는 긍정 평가했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 우량 사업장을 중심으로 지원을 집중하고 기타 민간사업장은 시장(리츠)에 맡긴다는 점에서 원칙적으로 타당한 정책 방침이라고 말했다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 지방 미분양 중에서도 시장 개선 인스타 팔로워 효과가 나타날 만한 양질의 사업지 위주로 매입이 집중되는 양극화가 발생할 수 있다고 말했다.
다만 관건은 LH나 CR리츠가 사업장을 얼마에 사들이느냐다. 건설사들이 원가를 밑도는 가격으로 토지나 미분양 주택을 팔길 꺼린다면, 대책 실효성이 떨어질 수 있다는 지적도 나온다. 이윤홍 한양대 부동산융합대학원 겸임교수는 결국 문제는 누가 부실 사업장의 손실을 떠안느냐라며 LH같은 공공기관이 손실을 크게 보면서까지 사업장을 비싸게 매입할 수는 없을 것이라고 말했다.
정부는 공공이 발주하는 공공공사의 공사비를 올리는 방안도 내놨다. 현재 일률적으로 적용중인 직접공사비 할증 기준은 입지나 층수에 따라 세분화하기로 했다. 민간참여 공공주택은 인스타 팔로워 물가상승분과 유사공사의 계약금액을 반영해 지난해 대비 공사비를 약 15% 인상한다. 다만 조합과 시공사의 공사비 갈등이 격화되고 있는 민간 사업장에 대해서는 이날도 뾰족한 대책을 내놓지 못했다.